電梯設備的技術(shù)含量較高，要搞好電梯設備的管理，首先要了解電梯的基本結(jié)構(gòu)和使用性能，能根據(jù)電梯的性能確定出適宜電梯的管理方案，

電梯管理概述

    一、電梯設備概述

    電梯設備是高層建筑中垂直方向的有效運輸設備。電梯是靠電力拖動的一個可以運載人或物的轎廂，在建筑井道中的導軌上作垂直的升降運動的設備。電梯一般由五部分組成：井道和機房、傳動部分、升降部分、安全裝置、控制部分。

    (1)井道和機房

    井道和機房是電梯正常運行所要求的房屋建筑部分。井道由圍壁、頂板及底坑圍成一個容納電梯轎廂和對重的有限空間，在每個層站開有出、入口。機房用來安裝曳引機、電控屏、限速器等。機房可以設置在井道的頂部，也可設置在井道底部。設置在井道底部時稱為曳引機下置式，該方式的電梯結(jié)構(gòu)較復雜，對井道尺寸要求大，所以只有在機房無法頂置時采用。機房必須有足夠的面積、高度、承重能力及良好的通風條件。頂板上是機房的情況下，它是值班工人工作的地方。所以頂板都是封閉型的，將井道與機房完全隔離。底坑一般深入地面，用于安裝緩沖器、限速器鋼絲繩張緊裝置。因為深入地面要求有排水設施。

    (2)傳動部分

    傳動部分即曳引機，主要由電動機和鋼索組成。一般安裝在機房的頂部，它通過鋼絲繩牽引轎廂及對重。曳引機由蝸輪減速箱、繩輪、電機、靠背輪、抱閘、底座等組成。高速無齒輪直流電梯曳引機，由電機直接帶動繩輪，無減速箱裝置，其余部件相同。

    (3)升降設備部分

    升降設備部分包括轎廂、對重、門廳和導軌。轎廂是容納物體和乘客的箱體，對重是用來平衡轎廂重量的。門廳是每一層樓的電梯門口裝的門，門上有機械鎖和電氣接點�？吞荻嗖捎米詣娱_關門，是由轎廂門上的開門刀帶動廳門上橡皮轱轆來完成的，而轎廂門是由轎廂門上的開關門裝置驅(qū)動的。導軌是轎廂上下移動所走的軌道。

    (4)安全裝置

    安全裝置由降速裝置和電氣安全設備組成。降速裝置主要有限速器和緩沖器。限速器是控制轎廂速度的設備。當轎廂達到極限速度時，轎廂限速器開始動作，并作用于安全鉗上迫使它夾住導軌，剎住轎廂。緩沖器是電梯的最后安全保護。它安裝在電梯井道底坑內(nèi)，位于轎廂和對重的正下方。當電梯向上或向下運動中，由于鋼絲斷裂、抱閘制動力不足或者控制系統(tǒng)失靈而使轎廂超越終端層站時，緩沖器則起到緩沖作用，避免電梯撞底或沖頂，確保乘客的安全。電氣安全設備是指電梯控制系統(tǒng)中實現(xiàn)安全保護的電氣元件。根據(jù)國家標準GB7588和GB10058中的規(guī)定，對電梯供電電源、轎廂超速、轎廂上下端站及極限位置、廳門鎖與轎廂門的電氣連鎖以及所有電氣設備外殼接地等方面必須實行電氣保護。電氣安全裝置通常包括：

    ①設置在機房內(nèi)的電梯主開關，可切斷轎廂照明及通風、轎頂電源插座、火災報警、機房和滑輪間照明以及井道照明等全部供電電路。

    ②熔斷器和熱繼電器用作曳引電機的短路及過負荷保護，

管理資料

    ③相序繼電器作斷相和錯相保護。

    ④稱重裝置可作電梯的超重保護。

    ⑤行程開關是電梯運行端站減速及端站限位保護。

    ⑥電梯門安全觸板帶動連鎖開關或光電傳感器、感應式近門傳感器，控制開關門電機，防止電梯夾人、夾物。

    ⑦電梯所有金屬設備外殼接地，以防觸電事故。

    (5)控制部分

    控制部分主要指電氣控制設備和必要的線路。電梯的操縱控制系統(tǒng)結(jié)構(gòu)及其控制方式標志著我國電梯的發(fā)展水平，我國目前使用的電梯按其操縱方式分類有按鈕控制電梯、信號控制電梯、集選控制電梯、并聯(lián)控制電梯、程序控制電梯及智能控制電梯等。

    ①按鈕控制電梯。其操縱箱內(nèi)裝有啟動按鈕、應急按鈕、開關門按鈕、警鈴按鈕等按鈕組和照明開關、鑰匙開關、通風開關、檢修開關和顯示樓層與方向的指示燈。

    ②信號控制電梯。除具有自動平層自動開門動作外，還具有內(nèi)外選層、自動定向、順向截車等控制能力。該類電梯有司機操作。

    ③集選控制電梯。目前物業(yè)部門管理的客梯主要采用集選控制方式。集選控制方式的電梯具有自動平層、自動開門、自動掌握停站時間、內(nèi)選外呼信號的登記與消除、順向截梯以及自動換向等功能。下集選控制電梯用于無司機交、直流電梯，基本工作狀態(tài)與集選控制電梯相同，只是廳外向下招呼信號才予答應。

    ④并聯(lián)控制電梯。該種電梯是電梯群中的最簡單方式，只適合于兩臺電梯的協(xié)調(diào)控制管理。它是按預先設定的調(diào)配原則，自動的調(diào)配某臺電梯去答應某層的廳外召喚信號

    ⑤程序控制電梯。使用于同一建筑物內(nèi)有三臺以上電梯，而且位置比較集中的電梯群的控制和管理。為了提高電梯的運行效率和充分滿足樓內(nèi)客流量的需要，盡可能的縮短乘客的候梯時間，對電梯群的運行狀態(tài)進行自動程序控制。

    ⑥智能群梯。該種電梯采用先進的控制理論、先進的傳動和控制技術(shù)，使電梯在運行過程中具有安全、快速、準確、平穩(wěn)的特性，使乘客具有舒適感和享受感。全微機化電梯的開發(fā)和使用是電梯的發(fā)展趨勢。全微機化電梯是指電梯的傳動系統(tǒng)及控制系統(tǒng)實現(xiàn)微機化控制的電梯，必將滿足人們對電梯的高質(zhì)量、高水平、高標準的要求。

    二、電梯管理概述

    電梯設備的管理是物業(yè)管理公司為確保電梯的正常安全運行，而進行的一系列有目的的管理活動。電梯能否正常安全可靠運行直接影響高層住宅區(qū)(或大廈)人們的生活和工作質(zhì)量。所以，在物業(yè)管理中電梯的管理占有重要地位。

    電梯設備管理主要包括電梯設備的安全管理、運行管理、維修管理等內(nèi)容。電梯設備的安全管理主要包括：電梯使用安全教育、安全措施，電梯困人的援救管理等。電梯設備的安全管理好壞直接影響電梯管理人員和電梯司乘人員的安危，所以電梯設備的安全管理居物業(yè)管理的首要地位。電梯的運行管理主要包括：規(guī)范電梯的日常管理工作，以保證電梯設備的正常運行。

    電梯設備的維修管理是規(guī)范電梯的維護保養(yǎng)工作，使電梯各項性能指標達標，消除電梯的故障隱患，以減少運行費用。