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內扣法在物業(yè)服務企業(yè)計稅中的應用經濟學論文
近年來，物業(yè)服務企業(yè)財務管理的職能更加專業(yè)化和精細化，“內扣法”是一種常用的計算方式，在諸多行業(yè)中得到了普遍應用。但筆者發(fā)現(xiàn)很多物業(yè)服務企業(yè)的從業(yè)人員并不掌握這個方法，尤其是在涉稅事項的應用上。在此，筆者結合多年實踐經驗，對“內扣法”在物業(yè)服務企業(yè)計稅中的應用方法提出一些建議。
在實踐工作中，物業(yè)服務企業(yè)的計稅種類包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、企業(yè)所得稅、房地產稅、印花稅、土地使用稅、車船使用稅、增值稅以及教育費附加等，下面筆者介紹一下“內扣法”在各稅種中的應用。
“內扣法”應用于營業(yè)稅
物業(yè)銷售和管理費用都需繳營業(yè)稅，稅率均為5%，營業(yè)稅是價內稅，即營業(yè)稅的計稅基礎是全部營業(yè)收入。根據稅法的規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)的全部營業(yè)收入中有5%是營業(yè)稅金，有95%是企業(yè)擁有的不含稅收入(即扣除營業(yè)稅金后的收入)。所以，我們將營業(yè)稅稱之為價內稅，即包含在營業(yè)收入內。
以“內扣法”計算則得出如下公式：營業(yè)收入=不含稅收入/(1-適用稅率5%)公式1在實際操作中，“內扣法”的計算方式往往容易被忽略，且很多人錯誤的使用“外加法”,即:營業(yè)收入=不含稅收入×(1+5%)錯誤公式那么，兩者的差異在哪里呢?我們可以舉個實例來說明：【事例1】“某物業(yè)服務企業(yè)采用酬金制項目向房地產開發(fā)企業(yè)報價，其中各項成本費用：50,000.00元，酬金：7,000.00元”，報價使用“外加法”，計稅結果如下：假設實際測算數(shù)據與報價完全吻合：實際支付稅金：59,850×5%=2,992.50元實際成本:50,000.00元即收入-成本-稅金=59,850.00-50,000.00-2,992.50=6,857.50元則該物業(yè)服務企業(yè)最終獲得的酬金僅為6,857.50元，而不是預算中的7,000元，其差異形成的原因就是錯誤地使用了“外加法”。不要小看這142.50元的差異，在本例中它占了整個酬金的2%，這對于利潤微薄的物業(yè)服務企業(yè)而言，并非可有可無。
如本案例中采用“內扣法”計稅，則將得出如下結果：如實際測算數(shù)據與報價完全吻合：收入-成本-稅金=60,000.00-50,000.00-60,000.00×5%=7,000.00元則該物業(yè)服務企業(yè)最終獲得的酬金為7,000.00元，與預算完全一致。
在實際工作中，營業(yè)稅都有附加稅費，比如城建稅、教育費附加、水利基金等，且稅率各地不盡相同。因此，在實際運用“內扣法”時也要充分考慮營業(yè)稅及附加的實際綜合稅負。
“內扣法”應用于個人所得稅
對于物業(yè)管理行業(yè)，大量的一線人員并不了解工資結構和相關規(guī)定，而更關注實發(fā)工資。按照國家稅法及其他相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)需要將實發(fā)工資、稅后工資折算為應發(fā)工資、稅前工資，再按規(guī)定進行扣稅發(fā)放。那么怎樣將稅后工資、實發(fā)工資折算為稅前工資、應發(fā)工資?在實際工作中，很多薪酬、財務人員往往會采用試算、湊數(shù)的方式來確定稅前工資，不僅效率低，數(shù)據也不準確。而“內扣法”在計算個人所得稅時，則可以發(fā)揮很大的作用。
根據稅法的規(guī)定：
個人所得稅=(稅前工資-法定扣除項)×適用稅率-速算扣除數(shù)公式2稅后工資=稅前工資-個人所得稅公式3將上述兩個公式進行普通的代數(shù)變形替換，可以推出稅前工資和稅后工資的關系：稅前工資=(稅后工資-法定扣除項×稅率-速算扣除數(shù))/(1-稅率)公式4根據公式4，我們可以直接將稅后工資折算為稅前工資。
【事例2】
“某員工與所屬物業(yè)服務企業(yè)談定了待遇要求，即月薪稅后6,000元，那么財務人員每月制表發(fā)放該員工工資時，其稅前工資應是多少?”對照九級超額累進稅率表，稅后6,000元，可以確定稅率為20%，速算扣除數(shù)375，法定扣除項為2000元，引用公式4，得到該員工稅前工資：稅前工資=(6000-2000×20%-375)/(1-20%)=6,531.25元可以檢驗一下結果的正確性:該員工的個人所得稅=(6,531.25-2,0 0 0.0 0)×20%-375=531.25元稅后工資=6,531.25-531.25=6,000.00元結果準確無誤!公式4的核心就是利用“內扣法”確定稅前工資的比率。同樣需要注意的是，法定扣除項并不僅僅局限于2000元的固定扣除額，還包括個人承擔的社會保險、住房公積金等。如果員工享受社會保險，那么我們還需要考慮稅前扣除的社會保險金額。由于個人承擔的保險金額通常是和其稅前工資相關聯(lián)的，這樣的折算相對比較復雜。
“內扣法”在個人所得稅里的計算運用是比較多的，例如：稅前年終獎的折算等，相對來說也比較復雜。這一方面是因為個人所得稅采用的是九級超額累進稅率，相比營業(yè)稅和企業(yè)所得稅都要復雜;另一方面?zhèn)�人所得稅的計算涉及稅前扣除，稅前扣除的多樣性也決定了計算的復雜性。
“內扣法”應用于企業(yè)所得稅
目前內外資企業(yè)所得稅統(tǒng)一稅率為25%。它綜合性較強，其復雜性主要集中在應納稅所得額的確定上，在計稅時仍少不了“內扣法”的應用。
企業(yè)所得稅=應納稅所得額×適用稅率企業(yè)凈利潤=利潤總額-企業(yè)所得稅【事例3】“某物業(yè)服務企業(yè)管理層根據近幾年的經營情況以及公司的發(fā)展規(guī)劃，制定了新年度的經營目標，即收入達到2000萬元，凈利潤達到150萬元�！鄙鲜瞿繕诵枰谪攧詹块T分解為各項具體經營指標和經營計劃，首先要確定的是年度總費用，錯誤的方法是用2000萬元直接減去150萬元，因為150萬元是企業(yè)凈利潤，即稅后利潤。正確的計算方法應該是：第一步：用“內扣法”確定利潤總額，即稅前利潤150/(1-25%)=200萬元第二步：計算營業(yè)稅金及附加，假設是5.500×5.5%=110萬元第三步：確定總的經營成本及費用2000-110-200=1690萬元確定了總的經營費用，就可以再進一步細化預算，層層分解以達到可以操作和落實的程度。這個過程中，最關鍵的是用“內扣法”準確確定目標利潤總額。
“內扣法”應用于租賃環(huán)節(jié)的計稅目前許多物業(yè)服務企業(yè)開展跨地域、跨區(qū)域經營，從業(yè)人員流動也越來越頻繁，企業(yè)需要解決員工跨地域工作的住房問題，而涉及房屋租賃，同時企業(yè)在多種經營的過程中也會涉及到房屋租賃業(yè)務。由于房屋出租方大多是個體小業(yè)主，不具備直接開票的資格，而雙方洽談租賃條件時，往往是由出租方配合承租方去稅務部門開具發(fā)票，稅費均由承租方承擔。
【事例4】
“A物業(yè)服務企業(yè)為其管理人員租入房屋一套，與業(yè)主B簽定合同，月租金為2500元，B配合A去稅務部門開具發(fā)票，各項綜合稅負為8%�！钡谝环N做法：繳納8%的綜合稅費：2500×8%=200元，開具2500元的租賃發(fā)票，以2500+200=2700元入賬。
這種做法是使用“外加法”的又一常見錯誤!事實上，200元的稅費從法律上來說其承受人是業(yè)主B，相關單據其抬頭也是業(yè)主B，并不能作為A公司入賬的依據。正確的做法應該是將A公司承擔的稅費用“內扣法”折算為租金。
第二種做法：“內扣法”折算租金額：2500/(1-8%)=2717.39元，繳納8%的綜合稅費：2717.39X8%=217.39元，開具2717.39元的租賃發(fā)票，根據租賃發(fā)票2717.39元入賬，繳納217.39元的稅費單據交予出租方或另行保管。
第二種做法不僅計算準確，操作也十分規(guī)范、合理。
實際上，“內扣法”在物業(yè)管理行業(yè)中的運用遠不止于此。
“內扣法”和“外加法”是兩種不同的計算方式，結果存在明顯差異，且各自有著不同的適用范圍和使用前提�！巴饧臃ā备铣Ｒ�(guī)的思維方式和邏輯，因此，現(xiàn)實中人們經常在該使用“內扣法”的時候錯誤地運用了“外加法”，而這種計稅方式的糾正與轉變，是企業(yè)經營管理中需要重視的問題，更體現(xiàn)了企業(yè)管理者思維方式的轉變。
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