論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責任論文

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律 若干問題的解釋》（以下簡稱《 商品房糾紛解釋》）公布以后，商品房買賣中出賣人存在欺詐行為是否適用《消費者權(quán)益保 護法》（以下簡稱《消法》）第四十九條“雙倍賠償”的爭論告一段落。該解釋第八條、第 九條和第十四條具體規(guī)定了出賣人在出賣商品房時應當承擔懲罰性賠償責任的情形，除第十 四條以外，該懲罰性賠償責任被限定在“不超過（買受人）已付購房款一倍”的范圍內(nèi)。這 種規(guī)定“既保護了作為弱勢群體的消費者（買受人），又使不良開發(fā)商受到了應有的懲罰， 從而在受害人和不良房產(chǎn)商之間得到有效平衡，使懲罰性賠償制度控制在一個合理限度，無 疑會促進社會誠信和房地產(chǎn)市場的相對健康發(fā)展”。1?

本文擬就《消法》和《商品房糾紛解釋》適用懲罰性賠償責任的區(qū)別以及適用懲罰性賠償責 任的具體情形談談個人粗淺的看法。?

一、《消法》和《商品房糾紛解釋》適用懲罰性賠償責任的區(qū)別。

首先是主張懲罰性賠償責任的主體范圍不同�！断�法》規(guī)定的主張懲罰性賠償責任的主體只 能是消費者，而非消費者不得主張該權(quán)利。2《消法》沒有對消費者的含義作進一步的解 釋 ，1985年6月29日國家標準計量局頒布的國家標準《消費品使用說明總則》規(guī)定：“消費者 是指為滿足個人或者家庭的生活需要而購買、使用商品或者服務的個體社會成員”，據(jù)此結(jié)合《消法》各條款，消費者的概念應當包括以下含義：一、消費者是購買商品或者接受服務的人。二、購買商品或者接受服務不是以盈利為目的。三、消費者是指購買商品或者接受服 務的自然人，非自然人不能成為《消法》所稱的消費者。3房屋買賣合同中主張懲罰性賠 償責任的主體是商品房買受人，4買受人是指“在買賣合同中，給付價款并受領(lǐng)買賣的標 的 物的一方當事人”，5該買受人可以是自然人，也可以是法人或者非法人單位。買受人購買商品房的目的可以是為生活消費，也可以是為了投資增值等經(jīng)營行為。作為《消法》調(diào)整對 象的消費者和作為《商品房糾紛解釋》調(diào)整對象的買受人有交叉的部分，但是二者又是兩個 完全不同的概念。與《消法》相比，《商品房糾紛解釋》擴大了主張懲罰性賠償責任主體的范圍。?

其次是賠償數(shù)額不同�！断�法》規(guī)定的賠償?shù)臄?shù)額為消費者購買商品付出的實際價款和損失 （該損失以為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍為限），6且該賠償不以 消費者實際付出的價款為前提條件。7例如，消費者購買的商品價格為一百元，但是由于 某 種原因（例如分期付款）消費者只給付了五十元，還有五十元未付，若經(jīng)營者存在欺詐行為 ，消費者可以要求經(jīng)營者返還五十元已付價款，并且可以請求經(jīng)營者承擔一百元的賠償責任 ，即經(jīng)營者需要承擔共一百五十元的賠償責任。商品房買賣賠償則以買受人已付購房款為條 件，賠償數(shù)額包括已付購房款及利息、賠償損失和不超過已付購房款的一倍。例如，買受人 購買的商品房價格為一百萬元，買受人已經(jīng)給付房屋價款五十萬元，還有五十萬元未付，若 出賣人存在欺詐行為，除要求出賣人承擔已付房款利息和損失外，買受人還可以要求出賣人 返還五十萬元已付價款和承擔五十萬元的懲罰性賠償責任，即出賣人需要承擔共一百萬元的 賠償責任。如果買受人未付房款，則不能向出賣人主張懲罰性賠償責任。?

再次是適用范圍不同。根據(jù)《消法》第四十九條的規(guī)定，經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應承擔懲罰

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