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芻議GIS技術(shù)的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理論文
房產(chǎn)測繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段，能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確地、切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，房產(chǎn)測繪的質(zhì)量是房產(chǎn)測繪土建功能發(fā)揮作用的基礎(chǔ)和前提。如何提高和保證房產(chǎn)測繪質(zhì)量一直是測繪行業(yè)關(guān)注的重要課題。
引言：
房產(chǎn)測繪是根據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確權(quán)的需要，用測量的手段，以權(quán)屬為核心，權(quán)屬單元界限為基礎(chǔ)，房產(chǎn)的平面位置、形狀、面積為重點(diǎn)，繪制成房產(chǎn)圖，并以房屋和房屋用地調(diào)查表補(bǔ)充配合圖面信息顯示的專業(yè)測繪。為了有效加強(qiáng)房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理，需要在以下幾方面全面地做好工作。
一、控制房產(chǎn)測繪市場開放的有限性
首先，要根據(jù)市場容量的大小來保證房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量，過早開放市場將引起混亂，各個(gè)測繪單位相互壓價(jià)，雖然會(huì)促進(jìn)市場競爭機(jī)制的發(fā)展，但如果其經(jīng)營成本大于收入，則必然會(huì)導(dǎo)致無序競爭。測繪單位就會(huì)偷工減料，減少檢查程序，以降低經(jīng)營成本，最后造成測繪成果質(zhì)量的下降。其次，房產(chǎn)測繪產(chǎn)品具有一定法律效力而且涉及的經(jīng)濟(jì)利益很大，測繪單位為了取得測繪任務(wù)，完成年度產(chǎn)值，就有可能為了某些特殊利益關(guān)系利用房產(chǎn)測量中規(guī)則不夠完善的空子引出許多麻煩，造成整個(gè)行業(yè)在老百姓心目中失去信用，從而扼殺整個(gè)市場的發(fā)展，破壞行業(yè)秩序。最后，在全國范圍內(nèi)，真正意義上的房產(chǎn)測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質(zhì)、技術(shù)還是生產(chǎn)規(guī)模都未完全發(fā)展，而且全國各地房產(chǎn)測繪的具體規(guī)則大體都一致，但都有差異。房產(chǎn)測繪規(guī)則只要有一點(diǎn)差異，測算的成果就不同。因此，新進(jìn)入市場的測繪單位必須要一段時(shí)間的培訓(xùn)才能勝任房產(chǎn)測繪的技術(shù)要求。
二、加強(qiáng)對測繪程序的檢查
由于房產(chǎn)測繪成果的審核為形式性審核，并不對房屋的建筑面積、套內(nèi)面積尤其是共用面積及共用面積分?jǐn)偟臏y量和計(jì)算進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審核。形式性審核并不意味著測繪單位可以在測算過程中出現(xiàn)重大失誤或弄虛作假，測繪單位必須對其提供的測繪成果負(fù)完全的質(zhì)量責(zé)任和法律責(zé)任。形式性審核可以避免測繪單位既收取測繪費(fèi)用又不對測繪成果負(fù)責(zé)，而且總把測繪成果出錯(cuò)的責(zé)任歸結(jié)給審核部門的體制，還可以集中審核部門的人才優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢，強(qiáng)化對房產(chǎn)測繪成果的檢查。審核部門要對每季度對通過審核的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測繪成果資料進(jìn)行抽檢，有時(shí)進(jìn)行突擊檢查或根據(jù)業(yè)主的舉報(bào)進(jìn)行檢查，根據(jù)《房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行評分，同時(shí)對每個(gè)測繪單位建立作業(yè)項(xiàng)目信息管理數(shù)據(jù)庫，實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)、記錄抽檢中發(fā)現(xiàn)的各類問題，并向社會(huì)公布各測繪單位的抽檢情況和信用狀況。
三、制定基礎(chǔ)測結(jié)與市場測繪劃分、管理的規(guī)范文件
新《測繪法》對測繪分類進(jìn)行較為明確的劃分，確定了原則。在目前市場經(jīng)濟(jì)條件下，對于基礎(chǔ)測繪和市場類測繪項(xiàng)目操作中，存在界限不夠確切和模糊的地方，需要進(jìn)一步從法律角度明確從事政府基礎(chǔ)測繪的測繪隊(duì)伍，專門進(jìn)行基礎(chǔ)測繪服務(wù)，退出目前市場競爭，專注于公共服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn)，同時(shí)對市場競爭測繪產(chǎn)品進(jìn)行劃分，制定包括中長期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的政策文件，提供公開的測繪市場信息，為市場主體營造公平競爭的透明環(huán)境，在政府開展基礎(chǔ)測繪保證提供基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，促進(jìn)市場測繪的發(fā)展。制定基礎(chǔ)測繪的具體分類標(biāo)準(zhǔn)和投資主體，管理標(biāo)準(zhǔn)，建立基礎(chǔ)測繪項(xiàng)目投資主體明確、項(xiàng)目運(yùn)行可靠的管理體制，定期的公開可查詢的基礎(chǔ)測繪信息，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)測繪資料的社會(huì)效益最大化。
四、現(xiàn)在解決思路
經(jīng)過多年的發(fā)展，計(jì)算機(jī)技術(shù)在房產(chǎn)測繪領(lǐng)域應(yīng)用已經(jīng)相當(dāng)成熟，從早期的僅用于制圖到利用計(jì)算機(jī)技術(shù)實(shí)現(xiàn)面積分?jǐn)傆?jì)算的自動(dòng)化，再到房產(chǎn)測繪綜合管理都有成功案例，市場上有很多實(shí)現(xiàn)單一計(jì)算功能的軟件，也有不少實(shí)現(xiàn)結(jié)合計(jì)算功能綜合管理功能的軟件，目前實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪管理類的思路主要有如下幾種：①擴(kuò)展原有以實(shí)現(xiàn)面積計(jì)算功能為主的軟件，實(shí)現(xiàn)測繪數(shù)據(jù)管理功能。因?yàn)樵缙谟?jì)算機(jī)技術(shù)在房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的應(yīng)用主要是為了解決房產(chǎn)測繪面積分?jǐn)傆?jì)算自動(dòng)化問題，發(fā)展到現(xiàn)在這類實(shí)現(xiàn)計(jì)算功能的軟件發(fā)展已經(jīng)很成熟了，隨著數(shù)據(jù)的積累，管理功能的缺失帶來的數(shù)據(jù)利用的問題越來越突出，所以很多軟件都針對數(shù)據(jù)管理方面做了相應(yīng)擴(kuò)充。但這類軟件大多是基于AutoCAD基礎(chǔ)上二次開發(fā)，而AutoCAD軟件自身對數(shù)據(jù)管理的技術(shù)就比較弱; 其次這類軟件對操作人員的水平要求也比較高，平面圖打印功能也不夠友好，所以在產(chǎn)權(quán)配圖工作中的應(yīng)用就比較不容易。②基于原有的MIS系統(tǒng)，結(jié)合已有的管理系統(tǒng)的功能，擴(kuò)充房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理功能，主要是擴(kuò)充房產(chǎn)面積計(jì)算功能。但原有的很多MIS系統(tǒng)都是基于數(shù)據(jù)庫下的文本系統(tǒng)，與圖形結(jié)合不易，擴(kuò)充后的系統(tǒng)房產(chǎn)制圖方面功能顯得稍弱，系統(tǒng)開發(fā)難度也比較大。
上述思路基礎(chǔ)都著眼于優(yōu)先解決面積計(jì)算功能，基本是以房屋具有共同分?jǐn)偟臈潪榛締卧�，而不是以戶室即產(chǎn)權(quán)單元為基本單元。同時(shí)擴(kuò)充的管理系統(tǒng)與原有的系統(tǒng)都是緊耦合的，獨(dú)立性差，數(shù)據(jù)的互操作性較差，再有就是這些系統(tǒng)因?yàn)榛緵]有采用GIS與地籍系統(tǒng)進(jìn)行結(jié)合，無法較好的實(shí)現(xiàn)基于GIS的各種查詢和管理功能。為此，筆者在此提出一種基于GIS結(jié)合Web Servcie技術(shù)的房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)解決思路，以期能充分利用已有的和正在生產(chǎn)的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)。
五、基于GIS結(jié)合Web Service技術(shù)的解決思路
該思路的主要內(nèi)容是：根據(jù)各個(gè)系統(tǒng)側(cè)重點(diǎn)不同，將各個(gè)系統(tǒng)作為獨(dú)立的子系統(tǒng)，將房產(chǎn)測繪管理相關(guān)的系統(tǒng)分為面積測算子系統(tǒng)、房產(chǎn)測繪流程管理子系統(tǒng)、房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)，各子系統(tǒng)之間也以松散耦合方式聯(lián)系，房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)與地籍系統(tǒng)，產(chǎn)權(quán)交易登記系統(tǒng)等MIS系統(tǒng)也以松耦合方式聯(lián)系，各系統(tǒng)以Web Service方式對外提供自己的數(shù)據(jù)服務(wù)，以宗地一樓盤(棟)一戶室(產(chǎn)權(quán)單元)為各個(gè)系統(tǒng)之間的聯(lián)系，利用GIS數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)與地籍宗地?cái)?shù)據(jù)和交易登記數(shù)據(jù)的掛接，實(shí)現(xiàn)圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的圖屬互查，為整個(gè)房地產(chǎn)權(quán)籍管理提供完善可靠的地籍和房產(chǎn)測繪基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
六、建立自我檢查、自我完善、自我改制機(jī)制
單位內(nèi)部應(yīng)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督與考核，把質(zhì)量監(jiān)督與日常的質(zhì)量考核工作結(jié)合進(jìn)行，并通過經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行獎(jiǎng)懲，把質(zhì)量監(jiān)督和考核通過崗位質(zhì)量目標(biāo)考核的量化指標(biāo)結(jié)合技術(shù)質(zhì)量工作獎(jiǎng)懲制度來實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的目的。同時(shí)，單位質(zhì)量主管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)量工作人員，應(yīng)充分利用內(nèi)部和外部信息檢驗(yàn)記錄、不合格記錄、審核觀察結(jié)果、過程監(jiān)控觀察結(jié)果、顧客反饋信息民、申訴以及回訪記錄等信息，認(rèn)真分析并找出已有和潛在不合格原因，制定切實(shí)可行的預(yù)防措施，以正式文件下發(fā)，責(zé)成有關(guān)部門制訂措施并組織實(shí)施，對不合格產(chǎn)品和服務(wù)予以控制和糾正，并實(shí)現(xiàn)預(yù)防措施的落實(shí)，從而形成自我檢查、自我改進(jìn)的質(zhì)量控制機(jī)制。
七、結(jié)語
總之，房地產(chǎn)測繪單位要充分認(rèn)識到測繪業(yè)發(fā)展的廣闊前景，同時(shí)要根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r，制訂相應(yīng)的發(fā)展策略，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。采用上述方式搭建的系統(tǒng)具有極大的靈活性，能簡化系統(tǒng)的部署，而且相互之間能有機(jī)聯(lián)系。在未來，可以在測繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)中增加三維圖形等內(nèi)容，就能實(shí)現(xiàn)對真實(shí)樓盤的三維模擬，使管理更加直觀。
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