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房地產企業(yè)建筑工程設計探析論文
1設計策劃的內容
建造設計，以某種角度上來說就相當于建筑產品的開發(fā)，它屬于藝術、創(chuàng)新和科技的統(tǒng)一。用工業(yè)化、工廠化、程序化的流程進行生產是不可行的，針對不同場所、使用功能、服務性質的建造從內容到外表形態(tài)是有區(qū)別的，所以需要在項目建造前期做好充足的準備工作。以住宅類來說，在經大量的調查研究落實了購房者使用需求、目標與價位定好的情形下，首先必須研發(fā)建筑物的性能怎樣達到使用者的根本要求，其次還要調查城市發(fā)展與規(guī)劃的目標以及歷史環(huán)境，調查生態(tài)環(huán)境，決定建筑物空間形象、外立面的藝術策劃以及創(chuàng)作風格;指導策劃與建筑物創(chuàng)作出擁有文化底蘊的、與城市環(huán)境吻合的優(yōu)良設計作品。針對商業(yè)地產的開發(fā)，前期規(guī)劃及市場定位甚為關鍵。在獲得甚多的市場調研資料的條件下，需要與有關部門一同規(guī)劃敲定商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略和目標消費群體，從而研究業(yè)態(tài)品項、組成關系與供應商定位。在此些研究工作的基礎上，才可以對設計單位提出較為可行的計劃要求。而在方案策劃期間中，從客流和物流動向安排，到門店形態(tài)與組合布置、面積匹配與公用設施的配套占比，還有外部民眾空間形態(tài)應用的規(guī)劃中，開發(fā)企業(yè)在全部項目的各個環(huán)節(jié)期間都需要細心組織與協(xié)調，形成策劃任務書，組織與教導設計單位實行各環(huán)節(jié)設計。伴著節(jié)能、環(huán)保、低碳、綠色漸漸變成建造項目的標準，房產公司還必須擔起社會義務與責任，盡量將這些融入到項目建造當中，不但要實行每項新規(guī)則所規(guī)定的節(jié)能環(huán)保指標，更應該積極創(chuàng)新，研發(fā)提高開發(fā)產品的科技技術含量，盡力達到節(jié)能環(huán)保以及綠色居住環(huán)境。
2設計階段的成本管理和措施
建設工程造價管理涉及建設項目的各個階段和環(huán)節(jié)。其中，實行以設計階段為重點的建設項目全過程投資控制最為關鍵，成本管理是設計策劃和管理部門的重要職責之一。首先需要根據(jù)產品定位所確定的成本指標，拆分到建筑的各專業(yè)內容分項中。然后，根據(jù)分項成本指導設計策劃，對管理部門、市場部門、運營方提出的要求進行全面分析，確定符合成本目標的技術設計標準。設計策劃過程，需自始至終結合成本的概念，在設計由淺入深的同時，成本指標由寬泛和籠統(tǒng)發(fā)展到逐項清晰和明確。為了落實成本控制，在各階段設計中，需精心研究建筑每一個部件的設計，研究材料和施工條件，進行多方案經濟比較，降低每個構件的造價。而機電系統(tǒng)選型不僅需要考慮到初期投資，還需要考慮運行費用和設備維護費用，因而需要進行綜合技術經濟評價，正確處理好技術指標的經濟性與運營管理之間的對立統(tǒng)一關系。另外，還應加強各專業(yè)設計圖紙之間的前期協(xié)調性管理，避免將設計圖紙的錯漏碰缺等各種不完善因素帶入施工階段，而造成工程建設成本的上升。在招標階段，尤其是機電設備招標階段，設計策劃管理部門應根據(jù)材料設備的重要性進行分級，明確規(guī)定各類材料設備的品牌檔次，將有限的投資合理分配到各種材料設備中，力求保證建筑品質的同時做到經濟合理。限額設計是控制成本的有效辦法。在可行性研究和產品定位明確后，設計管理部門應根據(jù)批準的投資估算限額，提出限額設計指標。在方案設計階段，可按可行性研究成本目標的80%提出估算目標;在擴初設計階段，可按方案估算成本的90%提出概算成本目標;施工圖設計階段，可按概算成本的90%值提出預算成本目標;預留10%供施工過程中調節(jié)。在每一階段設計完成后，都應確認限額設計要求是否得到有效落實，從而使動態(tài)的成本管理方式得以實現(xiàn)。在管理機制上，可考慮加強限額設計的經濟責任制管理，在設計合同中，制定相應的措施條款，凡因設計單位錯誤、漏項擴大規(guī)�；蛱岣邩藴识鴮е鹿こ天o態(tài)投資超支，可扣減設計費;對于確有必要調整預算指標的情況，須嚴格按權限進行逐級審批;對于節(jié)約投資限額的給予獎勵，超過投資限額的進行罰款。發(fā)揮設計人員積極性，鼓勵設計人員在單位限額內發(fā)揮主觀能動性提供最優(yōu)設計。
3設計階段的技術質量管理措施
(1)設計質量全過程管理的重要性建筑設計隨機性大，需要全過程精心策劃和控制，才能取得最優(yōu)成果。建筑設計質量的優(yōu)劣，確切地說是一個目標范圍的界定，符合建筑規(guī)范、規(guī)程和標準是建筑設計合格的下限。建筑設計精品是在設計運行過程中優(yōu)化取舍，不斷完善完美的生產方式。因此，設計質量的優(yōu)化管理是十分值得重視的。建筑設計的優(yōu)化管理是全方位全過程的動態(tài)管理。靜止的簡單化的“結果管理”淘汰制，會造成施工質量的下降并造成經濟損失。建筑設計全過程要自始至終，由組織管理到專業(yè)技術管理，由藝術領域到科學技術領域、由建筑形態(tài)到技術措施，由形象思維到邏輯思維，由方案到施工圖，進行細化、優(yōu)化和篩選。它是積極主動且極具挑戰(zhàn)性的動態(tài)質量管理。
(2)設計組織框架的構建。建筑項目設計管理的首要任務應是項目設計組織框架的策劃。一個規(guī)模較大的完整的開發(fā)建設項目的設計，不僅包含規(guī)劃和建筑設計、結構設計、采暖通風和空氣調節(jié)設計、給排水設計、熱能動力設計、建筑電氣設計，還包含水、電、煤、通訊等市政配套設計內容，甚至可能涉及道路橋梁、人防專業(yè)設計;配合有室內精裝修設計、景觀綠化設計、智能化設計，有的項目還需要專門進行標志標識系統(tǒng)設計、建筑立面照明設計、藝術品和家具用品設計等分工細致、深化的設計內容。隨著低碳、綠色、高科技的時代主題日益明確，還需考慮能源科技項目的專項設計。另外，業(yè)主招標管理部門可能還會對設計管理部門提出提供各類招標項目技術規(guī)格說明書、技術標評審等的招標配合工作要求。因此，在設計工作計劃中還需要考慮到這項工作的安排。如此繁雜的設計工作內容，沒有一家設計單位能夠獨立完成，因此，開發(fā)商的設計策劃和管理部門在設計策劃的前期階段，必須清晰地確立全部設計內容，將其合理地分解成多個工作包，對每個工作包明確內容要求、目標、時間、限額設計并建立這些工作包之間的工作界面和責任關系，使不同專業(yè)和專長的設計單位各司其職、各盡所能、協(xié)同工作，圍繞設計策劃所確定的主題目標和技術標準，最終完成高質量的設計成果。建筑設計市場魚龍混雜，層次、水平差異較大，并不是所有的開發(fā)項目所涉及的所有設計內容都需要由頂級設計公司來完成;不同的設計公司擅長的設計類型也有所不同，例如有些設計公司擅長大型公共建筑，有些擅長居住區(qū)規(guī)劃和住宅設計，有些擅長購物中心設計。對于項目中的每一項設計內容，都需要在龐雜的設計市場中，挑選資質和業(yè)績符合項目要求的設計公司和設計團隊，并確定其收費是否在可接受范圍內，然后將工作要求落實到合同中。這樣分階段逐步落實每一個設計工作包。
(3)編制各階段設計任務書。開發(fā)項目在前期策劃階段，在商業(yè)策略策劃完成后，設計策劃部門應收集來自土地、規(guī)劃等方面的政策和約束條件，收集地形、地貌、規(guī)劃設計條件等方面的基礎資料。結合商業(yè)策劃要求，編制方案設計任務書，將業(yè)主的開發(fā)意圖、策略，以及使用功能要求完整、清晰地傳達給設計單位，避免設計工作走彎路。在擴初設計階段，設計管理部門應安排各專業(yè)進行系統(tǒng)的技術調研和方案比較、收集配套信息、結合對方案設計內容的評審意見，形成策劃設計要求，編制初步設計任務書。在施工圖設計階段，結合擴初設計評審意見、結合來自物業(yè)使用部門的對運行管理的具體要求，以及其他相關專業(yè)提出的設計條件，編制施工圖設計任務書，進一步細化業(yè)主在使用功能、交樓標準、機電設備技術標準、成本限額、設計成果深度和形式等各方面的要求。
(4)分階段進行設計成果評審和確認。設計工作是一個循序漸進的過程。因此對于各階段設計成果應分別予以評審和確認。在方案設計階段，應對建筑形體、風格、朝向、位置、間距、高度、結構基本形式、主要出入口位置、平面交通動線、垂直交通動線、建筑面積、層高等基本設計要素予以充分討論、評價和確認。在初設計階段，建筑專業(yè)除了統(tǒng)籌結構和機電各專業(yè)的設計外，還應詳細研究建筑的各個細部和材料，評估和確認所有構件的細部尺度控制和構造要求;結構專業(yè)應對各種不同的地基處理或基礎形式作比較，確認最經濟合理的基礎形式，對建筑主體的結構骨架基本形式和構件尺寸進行初步控制和確認;機電專業(yè)應對各類可選用的機電系統(tǒng)作技術經濟比較和論證，確認系統(tǒng)形式、主要設備，確認豎向和橫向管井管線的位置對空間使用的影響。在施工圖設計階段，需檢查和評審施工圖紙中各類技術要求的落實程度，校核各專業(yè)圖紙中對地形、地貌、地質、道路、管線等外部條件的結合情況，校核各專業(yè)圖紙的設計深度、協(xié)調性、完整性、可操作性。只有對施工圖紙完成全面評審和確認，方可將其交付給施工和工程管理部門。
(5)設計工作后評估。設計策劃和管理部門的工作成效并不是在完成施工圖紙后就立竿見影的，必須經過招標、施工、運行整個過程后，才真正反映出設計管理工作成果的優(yōu)劣。因此有必要在項目竣工交付運行后，對前期設計策劃和管理工作進行綜合評估，由施工圖紙的實施單位和對建筑物運行管理的部門分別進行評價，總結出設計策劃管理工作中的經驗和教訓，這樣才能不斷改進不斷提高。
4結語
綜上所述，開發(fā)企業(yè)必須經過縝密的構思、研討、咨詢、決策后，提出符合市場觀念的設計要素，并能與時俱進地調整和改善，所開發(fā)的產品才能經得起歷史的考驗和檢問。
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